Opodatkowanie wynajmu prywatnego, bo o nim będzie mowa, jest jednym z ważniejszych tematów. Wiadomo – podatki trzeba płacić.

Dlaczego będę Cię przekonywać, by Twój wynajem był zgłoszony do urzędu skarbowego i odbywał się legalnie?

Ponieważ poza względami uczciwości i po prostu spokoju wewnętrznego, możesz mieć kłopoty, jeżeli z jakiegoś powodu (np. hałasy lub wypadek) przyjedzie do mieszkania wezwana policja i wyjdzie na jaw, że nie są dopełnione wszystkie formalności. Płacenie zaległego podatku może być bardzo bolesne.

W temacie opodatkowania wynajmu postanowiłam oddać głos Anicie Brzozowskiej – głównej księgowej w firmie www.danuta-trochim.pl.

Nieruchomość mieszkalna najczęściej stanowi miejsce zamieszkania właścicieli. Czasami jednak jest dobrym źródłem dochodu. Staje się tak, gdy właściciel decyduje się na wynajem mieszkania lub domu. Często takie nieruchomości kupowane są bezpośrednio z przeznaczeniem na ten właśnie cel. W innych przypadkach jest to rozwiązanie, gdy właściciele przeprowadzają się do innego lokalu, otrzymują pracę w innym mieście czy kraju i nie decydują się na sprzedaż nieruchomości.

Dochód z wynajmu należy opodatkować. Właściciele wynajmowanego mieszkania lub domu stają przed decyzją wyboru najbardziej opłacalnej formy opodatkowania wynajmu.

Optymalny wybór formy rozliczania najmu zależy od tego czy najem rozliczany jest, jako osoba prywatna czy w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej.

W ramach najmu prywatnego możemy wybrać:

  • Ryczałt – 8,5 %
  • Podatek ogólny – skala podatkowa 18% i 32%

W ramach działalności gospodarczej, której rozliczymy najem możemy wybrać:

  • Podatek ogólny – skala podatkowa 18% i 32%
  • Podatek liniowy – 19%

Przedsiębiorca prowadzący inny rodzaj działalności niż najem, mogą wynajmować nieruchomość, jako osoba prywatna i skorzystać z formy opodatkowania ryczałt.

Ryczałt odprowadzany jest od przychodu. Ewidencja takiej formy jest prosta, ponieważ dotyczy wyłącznie uzyskanego przychodu. W przypadku dwóch pozostałych form, podatek naliczany jest od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Przy formie rozliczania na zasadach ogólnych przysługuje prawo skorzystania z kwoty wolnej od podatku.

Należy pamiętać, że wynajmując kilka mieszkań wybór form opodatkowania  zawęża się, ponieważ  taka działalność może być przez Urząd Skarbowy potraktowana jako działalność  gospodarcza (warto wystąpić  o indywidulaną interpretacje podatkową). Ten artykuł jest jednak poświecony optylanemu wyborowi formy opodatkowania wynajmu mieszakań przez osoby prywatne.

Podejmując decyzję jaką formę opodatkowani najmu wybrać należy odpowiedzieć na kilka pytań:

  1. Jakie będą orientacyjne przychody z wynajmu i czy koszty mediów, czynszu i napraw będą spoczywały na wynajmującym czy na najemcy?
  2. Czy palnowane są inwestycje, remonty i poważniejsze naprawy w najbliższym roku?
  3. Czy zakup mieszkania był dokonany za gotówkę czy środki pozyskane z kredytu?
  4. Czy zakupiono nowe mieszkanie od dewelopera, czy używane o statusie Spółdzielczego Własnościowego Prawa do Lokalu Mieszkalnego, a może mieszkanie było używane przed nabyciem, przez co najmniej 60 miesięcy po przeniesieniu, (czyli tzw. „wyodrębnieniu”) własności tego lokalu?

Odpowiedzi na te pytania pozwolą wybrać najbardziej korzystną formę opodatkowania najmu. Jeśli wybrana forma nie wyda się korzystna w kolejnym roku, można ją zmienić w terminie do 20 stycznia.

 Przykład nr. 1
Mieszkanie zakupione od dewelopera za środki własne.

 Przychody wynajmującego (roczne)

  • Kwota wynajmu – 2 000,00 zł x 12 = 24 000,00 zł
  • Media (zaliczka pobierana przez wynajmującego od najemcy) – 250,00 zł x 12 = 3 000,00

Koszty wynajmującego (roczne)

  • Czynsz – 400,00 zł x 12 = 4 800,00 zł
  • Media – 250,00 zł x 12 = 3 000,00 zł
  • Amortyzacja mieszkania 1,5% (zakup od dewelopera) – 300 000,00 zł x 1,5% = 4 500,00 zł
  • Koszty odsetek od kredytu – brak (mieszkanie kupione za gotówkę)
  • Inne – 1 000,00 zł

Podatek wynajmującego (roczny)

  • Ryczałt

(24 000,00 zł + 3 000,00zł) x 8,5% = 2 295,00 zł

  • Skala podatkowa 18%

(27 000,00 zł – 13 300,00 zł) x 18% = 2 466,00 zł (minus ewentualna kwota wolna od podatku)

  • Skala podatkowa 32% (przy dochodach z innych źródeł)

(27 000,00 zł – 13 300,00 zł) x 32% = 4 384,00 zł

 Przykład nr. 2
Mieszkanie zakupione od dewelopera za środki własne. Media i czynsz opłacane bezpośrednio przez najemcę.

 Przychody wynajmującego (roczne)

  • Kwota wynajmu – 2 000,00 zł x 12 = 24 000,00 zł
  • Media (zaliczka pobierana przez wynajmującego od najemcy) – 250,00 zł x 12 = 3 000,00 zł

Koszty wynajmującego (roczne)

  • Czynsz – 400,00 zł x 12 = 4 800,00 zł
  • Media – 250,00 zł x 12 = 3 000,00 zł
  • Amortyzacja mieszkania 1,5% (zakup od dewelopera) – 300 000,00 zł x 1,5% = 4 500,00 zł
  • Koszty odsetek od kredytu – brak (mieszkanie kupione za gotówkę)
  • Inne – 1 000,00 zł

Podatek wynajmującego (roczny)

  • Ryczałt

(24 000,00 zł – 4 800,00 zł) x 8,5% = 1 632,00 zł

  • Skala podatkowa 18%

(27 000,00 zł – 13 300,00 zł) x 18% = 2 466,00 zł (minus ewentualna kwota wolna od podatku)

  • Skala podatkowa 32% (przy dochodach z innych źródeł)

(27 000,00 zł – 13 300,00 zł) x 32% = 4 384,00 zł

 Przykład nr. 3
Mieszkanie zakupione od dewelopera ze środków pozyskanych z kredytu.

 Przychody wynajmującego (roczne)

  • Kwota wynajmu – 2 000,00 zł x 12 = 24 000,00 zł
  • Media (zaliczka pobierana przez wynajmującego od najemcy) – 250,00 zł x 12 = 3 000,00 zł

Koszty wynajmującego (roczne)

  • Czynsz – 400,00 zł x 12 = 4 800,00 zł
  • Media – 250,00 zł x 12 = 3 000,00 zł
  • Amortyzacja mieszkania 1,5% (zakup od dewelopera) – 300 000,00 zł x 1,5% = 4 500,00 zł
  • Koszty odsetek od kredytu – 700,00 zł x 12 = 8 400,00 zł
  • Inne – 1 000,00 zł

Podatek wynajmującego (roczny)

  • Ryczałt

(24 000,00 zł + 3 000,00zł) x 8,5% = 2 295,00 zł

  • Ryczałt przy założeniu, że koszty mediów i czynszu ponosi bezpośrednio najemca

(24 000,00 zł – 4 800,00 zł) x 8,5% = 1 632,00 zł

  • Skala podatkowa 18%

(27 000,00 zł – 21 700,00 zł) x 18% = 954,00 zł (minus ewentualna kwota wolna od podatku)

  • Skala podatkowa 32% (przy dochodach z innych źródeł)

(27 000,00 zł – 21 700,00 zł) x 32% = 1 696,00 zł

 Przykład nr. 4
Mieszkanie zakupione o statusie Spółdzielczego Własnościowego Prawa do Lokalu Mieszkalnego ze środków pozyskanych z kredytu.

 Przychody wynajmującego (roczne)

  • Kwota wynajmu – 2 000,00 zł x 12 = 24 000,00 zł
  • Media (zaliczka pobierana przez wynajmującego od najemcy) – 250,00 zł x 12 = 3000,00 zł

Koszty wynajmującego (roczne)

  • Czynsz – 400,00 zł x 12 = 4 800,00 zł
  • Media – 250,00 zł x 12 = 3 000,00 zł
  • Amortyzacja mieszkania 2,5% (zakup od dewelopera) – 300 000,00 zł x 2,5% = 7 500,00 zł
  • Koszty odsetek od kredytu – 700,00 zł x 12 = 8 400,00 zł
  • Inne – 1 000,00 zł

Podatek wynajmującego (roczny)

  • Ryczałt

(24 000,00 zł + 3 000,00zł) x 8,5% = 2 295,00 zł

  • Ryczałt przy założeniu, że koszty mediów i czynszu ponosi bezpośrednio najemca

(24 000,00 zł – 4 800,00 zł) x 8,5% = 1 632,00 zł

  • Skala podatkowa 18%

(27 000,00 zł – 24 700,00 zł) x 18% = 414,00 zł (minus ewentualna kwota wolna od podatku)

  • Skala podatkowa 32% (przy dochodach z innych źródeł)

(27 000,00 zł – 24 700,00 zł) x 32% = 736,00 zł

 Przykład nr. 5
Mieszkanie o statusie Spółdzielczego Własnościowego Prawa do Lokalu Mieszkalnego, używane przed nabyciem, przez co najmniej 60 miesięcy (wyodrębnione), zakupione ze środków pozyskanych z kredytu.

 Przychody wynajmującego (roczne)

  • Kwota wynajmu – 2 000,00 zł x 12 = 24 000,00 zł
  • Media (zaliczka pobierana przez wynajmującego od najemcy) – 250,00 zł x 12 = 3 000,00 zł

Koszty wynajmującego (roczne)

  • Czynsz – 400,00 zł x 12 = 4 800,00 zł
  • Media – 250,00 zł x 12 = 3 000,00 zł
  • Amortyzacja mieszkania 10% (zakup od dewelopera) – 300 000,00 zł x 10% = 3 0000,00 zł
  • Koszty odsetek od kredytu – 700,00 zł x 12 = 8 400,00 zł
  • Inne – 1 000,00 zł

Podatek wynajmującego (roczny)

  • Ryczałt

(24 000,00 zł + 3 000,00zł) x 8,5% = 2 295,00 zł

  • Ryczałt przy założeniu, że koszty mediów i czynszu ponosi bezpośrednio najemca

(24 000,00 zł – 4 800,00 zł) x 8,5% = 1 632,00 zł

  • Skala podatkowa 18% i 32%

(27 000,00 zł – 47 200,00 zł) = -20 200,00 zł (strata)

Na podstawie powyższych przykładów nie można wskazać jednej optymalnej formy opodatkowania najmu. Należy dokonać indywidualnej kalkulacji. W przypadku wysokich kosztów związanych z mieszkaniem (amortyzacja, odsetki) bardziej opłacalna jest forma rozliczania się na zasadach ogólnych. W przypadku nowych mieszkań zakupionych za gotówkę, bardziej opłacalna będzie forma rozliczania się ryczałtem.

Anita Brzozowska
Główna Księgowa w Kancelarii Rachunkowej Danuty Trochim
www.danuta-trochim.pl

W kolejnej części dowiesz się co dalej robić, gdy już wybrałeś formę opodatkowania – krok po kroku.

Zapraszam!