Jeśli chcesz zabezpieczyć swoje interesy, jako właściciel mieszkania wynajmujący komuś mieszkanie – zawsze podpisuj odpowiednio skonstruowaną umowę wynajmu mieszkania.
Trzeba również pamiętać, że umowa jest niezbędna do rozliczania się z urzędem skarbowym.

Obecnie można spotkać cztery rodzaje umów wynajmu mieszkania.

1. Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony

Wygasa ona samoczynnie po upływie terminu na jaki została zawarta, zgodnie ze stosownym zapisem umowy. Po jej wygaśnięciu, przebywanie najemcy w mieszkaniu jest nielegalne.

Ta konstrukcja umowy pomaga ograniczyć rotację najemców. Takiej umowy nie można wcześniej wypowiedzieć (ani ze strony najemcy ani właściciela) chyba, że w umowie zostaną, zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, określone okoliczności dopuszczające taką możliwość i strony przewidziały taką możliwość w umowie.

Osobiście stosuję zapis w umowie:
„Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania ustawowych terminów wypowiedzenia (ze skutkiem natychmiastowym) jeżeli:
a) Najemca używa Nieruchomości w sposób niezgodny z umową lub jego przeznaczeniem albo w sposób powodujący jego znaczne zużycie albo zaniedbuje Nieruchomość do tego stopnia, że jest ona narażony na zniszczenie, pod warunkiem, że Wynajmujący wzywał Najemcę na piśmie do zmiany sposobu używania Nieruchomości,
b) Najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat eksploatacyjnych za używanie lokalu co najmniej 7 dni pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, tygodniowego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
c) Najemca odda w podnajem lub bezpłatne użytkowanie części lub całości Nieruchomości bez pisemnej zgody Wynajmującego,
d) pomimo pisemnego wezwania Najemca uporczywie narusza Regulamin Porządku Domowego”.

2. Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony

Jej zakończenie następuje z reguły poprzez wypowiedzenie dokonane przez jedną ze stron z zachowaniem właściwego terminu wypowiedzenia (np. miesięczny lub dwumiesięczny, itp.). Powinien w niej być jasno określony sposób i termin wypowiedzenia umowy.

3. Umowa najmu okazjonalnego 

W tym rodzaju umowy nie stosuje się większości przepisów o ochronie praw lokatorów. Dotyczy to m.in. przepisów regulujących prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia zamiennego. Wymaga ona formy notarialnej. Najemca jest zobowiązany złożyć oświadczenie o innym lokalu mieszkalnym, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Stroną wynajmującą lokal, na podstawie umowy najmu okazjonalnego, może być tylko osoba fizyczna. Przedsiębiorca może korzystać z umowy najmu okazjonalnego, tylko w przypadku, gdy nie zajmuje się wynajmowaniem mieszkań. Ponadto wynajmujący musi być jednocześnie właścicielem lokalu oddawanego w najem.
Umowa ta musi być zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu dla miejsca zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, można ją zawrzeć tylko na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Czas na opróżnienie lokalu przez najemcę nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania opróżnienia.

4. Umowa najmu instytucjonalnego

To zupełna nowość. W tej umowie najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.
Stroną wynajmującą lokal mogą być tylko podmioty procesjonalnie zajmujące się wynajmem lokali, czyli podmioty, które prowadzą w takim zakresie działalność gospodarczą. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, osób prawnych (np. spółek kapitałowych), jak i jednostek organizacyjnych niebędących osobą prawną (np. spółek osobowych).
Umowa ta nie musi być zgłaszana do urzędu skarbowego oraz nie ma wymogu wskazywania przez najemcę innego lokalu, w którym mógłby on zamieszkać.
Czas na opróżnienie lokalu przez najemcę nie może być krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania opróżnienia.

Jaka umowa najbardziej chroni interesy wynajmującego?

Na pewno umowa najmu okazjonalnego jest znacznie bezpieczniejsza niż umowa najmu na czas określony lub nieokreślony, ale…
Ze względu na dodatkowe formalności (potrzeba znalezienia lokalu zastępczego przez najemcę i wizyta u notariusza) oraz dodatkowe koszty (ok. 250-300 zł) – ten rodzaj umowy powoduje znaczne zmniejszenie liczby zainteresowanych najemców.
Łatwiej jest moim zdaniem podpisać ten rodzaj umowy w dużym mieście, gdzie nie jest to już taka nowość i gdzie jest dużo osób szukających mieszkania na wynajem, niż gdzieś, gdzie najemca nigdy z czymś takim się nie spotkał a mieszkania nie wynajmują się szybko.

Osobiście zawsze podpisuję umowę na czas określony, aby nie ograniczać sobie liczby chętnych do wynajęcia mojego mieszkania.
Jednocześnie mocno skupiam się na weryfikacji najemców i podpisaniu umowy z właściwą osobą.

Mam nadzieję, że wybierzesz dla siebie najwłaściwszą formę umowy.

Jesli masz wątpliwości, lub potrzebujesz porady, skorzystaj z konsultacji. Chętnie rozwieję Twoje wątpliwości.